《海南省安居房管理办法》政策解读

住房问题关系千家万户切身利益。省委、省政府高度重视住房保障工作，把解决好本地居民和引进人才住房问题作为推动海南自由贸易港高质量发展的重要民生工程、民心工程，积极探索推进住房保障领域实践创新，于2020年在部分市县启动安居房建设试点工作，收到了良好社会效果。在总结前期试点工作经验基础上，2021年12月，省人大常委会颁布了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》（以下简称《若干规定》），确立了安居房建设和管理的基础性制度，为安居房建设发展提供了法制保障。2025年9月，省人大常委会根据安居房发展新形势，对《若干规定》作了修正。根据《若干规定》要求，为进一步完善安居房政策制度，规范安居房建设管理，提升安居房保障工作水平，省住房和城乡建设厅牵头制定了《海南省安居房管理办法》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》是《若干规定》的重要配套政策文件，也是做好我省安居房建设管理工作的具体指南。

《管理办法》共有六章节，四十八条条文。第一章为总则，主要包括制定依据、适用范围、基本原则、各级政府和职能部门职责等方面内容。第二章为规划与建设相关规定，主要包括安居房发展规划编制、年度计划制定、建设筹集方式、项目选址、土地供应出让、建设标准、房源管理等方面内容。第三章是申请与配售相关规定，主要包括安居房申请原则、申请条件、申请方式、审核程序、保障资格管理、销售价格与产权、轮候选房、不动产登记、闲置房源处置等方面内容。第四章是供后管理相关规定，主要包括安居房使用管理、封闭流转、产权处置、上市交易、申请完全产权、换购住房、司法处置、房产继承、变更权利人、住宅专项维修资金缴交等方面内容。第五章是监督管理相关规定，主要包括安居房信息化监督管理、档案管理、社会监督等方面内容。第六章是附则，主要包括安居房相关政策衔接、配套政策规定、申购条件相关补充条款等方面内容。

（一）加强安居房供给调节。自2020年以来，我省已累计开工安居房11万余套，已配售安居房5万余套，仍有库存竣工房源和在建房源共计6万余套，可以有效覆盖未来一个阶段本地居民和引进人才的住房刚性需求，安居房发展下一步将从大规模集中建设阶段转入以需求为导向调节供给的新阶段。因此，《管理办法》第九条提出，安居房建设、筹集坚持以需定建、以需定购原则，市县政府应根据住房保障预期目标、综合考虑本地安居房供需平衡情况，统筹制定年度安居房建设筹集计划并报送省住房和城乡建设部门审核，安居房销售比例低、去化周期长的市县，原则上不得申报安居房年度建设筹集计划，不得开工建设新项目和筹集新房源。通过从安居房供给“源头”加强管控，一方面有利于促进安居房实现供需平衡，另一方面有利于维护房地产市场健康稳定。

（二）强化安居房建设质量管理。社会各界十分关注安居房建设质量问题。我省于2022年制定了《海南省安居房建设技术标准》（DBJ46-062-2022），为安居房建设提供技术指导。住房城乡建设部于2025年3月发布《住宅项目规范》，提升住宅项目建设提出了新要求。《管理办法》在第十四条明确要求，安居房项目建设应当严格履行法定建设程序，严格执行现行国家、行业和本省相关全文强制性规范和技术标准规定，落实《海南省安居房建设技术标准》，按照本省有关政策规定采用绿色建筑、装配式建筑和全装修建设方式，鼓励使用智能建造技术，进一步加强安居房建设质量管控，提升安居房建设品质。

（三）优化安居房准入条件。《管理办法》以《若干规定》为依据，结合实际，细化优化了安居房准入条件。一是扩大安居房政策保障覆盖面，将持有居住证并已连续签注2年以上的非本省户籍居民家庭纳入安居房保障政策覆盖范围，为符合条件的本省常住居民家庭解决住房困难问题提供支持；二是优化申请人住房状况、缴纳基本养老保险状况等方面申请条件，有利于促进“职住平衡”，支持符合条件的城镇居民改善住房条件和农业转移人口在城镇获得安居房保障；三是在调整安居房申购主体、申购条件等方面赋予市县政府相应的权限，使市县政府可以根据国家政策要求，以及本地住房保障能力、住房需求等实际情况变化，及时优化完善安居房准入条件，更好地适应地方经济社会发展以及人才引进等工作需要。 

（四）明确闲置房源处置措施。《若干规定》第十五条对闲置安居房房源处置作出了规定。《管理办法》据此在第二十九条中对安居房闲置房源处置条件、处置方式作了细化，规定新建和配建的安居房项目经过至少3轮集中配售后仍剩余房源的，且剩余房源闲置时间超过12个月的，经报市县政府研究批准后，可由政府有关机构或企事业单位回购，依照有关规定用作其他类型保障性住房或安置房等，或者由项目开发企业补缴相应的土地出让金、城市基础设施配套费等费用后转为市场化商品住房自行处置，为安居房开发建设企业盘活闲置房源资产提供政策支撑。 

（五）完善安居房供后管理制度。《若干规定》第十四条规定对安居房的封闭流转、上市交易和产权处置等作了基本规定。《管理办法》按照《若干规定》确立的基础制度框架，在第三十一至第三十四条中进一步细化了安居房供后管理相关规定，明确购房人签订购房合同满5年，可以向当地住房保障实施机构申请将安居房上市交易，或申请取得安居房完全产权。购房人将安居房申请上市交易的，当地住房保障实施机构在同等条件下有优先购买权；安居房被上市交易或者被住房保障实施机构优先购买的，购房人按其持有的70%安居房产权份额获得出售住房总价款的相应部分。购房人申请取得安居房完全产权的，应向市县住房保障实施机构补缴价款。《管理办法》中按照惠民利民原则明确了补缴价款的具体计算公式，使得购房人家庭购买安居房后持有住房年限越长，取得完全产权所需缴纳的价款越少，结合住房折旧、政府合理折让等因素计算，15年后可以无偿申请取得安居房完全产权，充分体现让利于民的理念，增加购房群众获得感，同时也有利于鼓励购房人家庭落实“房住不炒”要求，坚持长期扎根海南、服务海南。

（六）做好安居房新旧政策衔接。我省2020年曾印发《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》（琼府办〔2020〕21号）、《海南省人民政府办公厅关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》（琼府办〔2020〕22号）。本次印发的《管理办法》对安居房管理制度作了优化。为了保障安居房承购人的利益，《管理办法》在第四十三条中按照有利于保障安居房承购人的原则对安居房新旧政策衔接问题作了规定，明确《管理办法》施行前已配售的安居房，可以适用《管理办法》中的供后管理政策。